We kennen allemaal het gezegde dat de prijs afhankelijk is van drie factoren: locatie, locatie, locatie. Kunnen we dit effect ook werkelijk becijferen?

Zeer zeker! We deden dit door honderdduizenden vastgoed zoekertjes te interpoleren. Dit resulteerde in de kaarten op deze pagina. In deze sectie lichten we dit iets uitgebreider toe:

1. Er bestaan reeds verschillende kaarten met huisprijzen in België. Waarom maakten we dan toch onze eigen kaart?
2. Hoe gebruik je onze kaarten?
3. Welke databronnen gebruikten we?

Voor een meer technische uitleg over onze kaarten, kan je onze blogpost lezen.

Waarom maakten we deze kaarten?

Er zijn reeds verschillende kaarten online beschikbaar, die een idee geven over het effect van de locatie op de waarde van een huis. Eerst en vooral publiceert de overheid statistieken (oa. gemiddelde, mediaan) van de huisprijzen per gemeente. Verschillende kranten, zoals De Tijd en De Standaard, gebruiken deze gegevens (en andere gegevens?) om overzichtskaarten te maken. Als al deze online kaarten reeds beschikbaar zijn, waarom hebben we dan zelf een kaart gemaakt?

De meeste online kaarten zijn aggregaties (bv. het gemiddelde) van vastgoed transacties per gemeente. Dit is een zeer eenvoudige techniek, maar gaat er vanuit dat er geen variatie is van de prijs van de locatie binnen een gemeente. Wij gaan niet akkoord met deze assumptie. We illustreren dit met een voorbeeld:

We hopen dat jullie akkoord zijn dat onze kaart een betere indicatie geeft van de waarde van de locatie binnen de regio Antwerpen. Zoals u kan zien op de kaart, zijn er binnen de postcode 2000 (stad Antwerpen), dure buurten maar ook goedkopere. Dit niveau van detail gaat verloren door het gemiddelde te nemen per postcode.

Hoe gebruik je onze kaarten?

We publiceerden drie verschillende kaarten:

• Een kaart met de mediaan prijs uitgedrukt in euros.
• Een kaart met de mediaan prijs per vierkante meter bewoonbare oppervlakte, uitgedrukt in euro per vierkante meter.
• Drie afzonderlijke kaarten met de mediaan prijs van appartementen voor Brussel, Gent en Antwerpen.

We gebruiken de mediaan inplaats van het gemiddelde omdat de huisprijzen scheef verdeeld zijn, met veel uitschieters aan de dure kant (kastelen, gerenoveerde hoeves, luxe appartementen en ander exclusief vastgoed). De mediaan is veel robuuster tegen deze uitschieters dan het gemiddelde.

Het verschil tussen de kaart met de mediaan prijs en de mediaan prijs per vierkante meter geeft interessante inzichten. Laten we even inzoomen op het centrum van Brugge:

Puur op het buikgevoel zullen velen stellen dat het stadscentrum van Brugge duur is. Maar is dit ook zo? De data toont ons dat Brugge nog steeds betaalbaar is in absolute cijfers. Maar de prijs per oppervlakte is zeer hoog! Als je in Brugge dus een gemiddeld huis koopt, zal dit eerder een klein huis zijn. Vandaar dat dit nog betaalbaar is. Een huis van gemiddelde grote daarintegen zal duur uitvallen.

Gebruikte databronnen

De transactie prijzen van vastgoed zijn helaas geen open data. We zijn dus tewerk gegaan met een benadering hiervan (online vastgoed zoekertjes). De heatmap is een analyse van ongeveer een miljoen online vastgoed zoekertjes van de vastgoed portaal website Zimmo.

Verdergaand op het werk voor onze klanten in de financiële sector kunnen we stellen dat er een sterke correlatie is - met een kleine gemiddelde afwijking - tussen de transactie prijzen en de bijbehorende online zoekertjes. Zoekertjes gebruiken heeft nog een ander voordeel, van elk vastgoed zijn niet enkel adres en prijs gekend, maar ook een aantal belangrijke eigenschappen zoals de bewoonbare oppervlakte en de perceel oppervlakte. De combinatie van de vraagprijs en de belangrijkste eigenschappen is zeer krachtig.